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Contraindre le propriétaire à faire des travaux

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Peu après votre installation dans un appartement que vous louez, des champignons envahissent les murs de votre chambre et s’étendent à la salle de bains. Malgré une aération régulière et la mise en place d’un déshumidificateur les traces d’humidité réapparaissent sans cesse. Malgré différents appels au propriétaire et ses promesses d’intervention, rien ne bouge. Comment réagir ?

Dans un bail d’habitation, le propriétaire est notamment tenu de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible et d’effectuer les grosses réparations permettant d’entretenir les locaux et de les garder en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Un logement décent

Les critères de «décence» d’un logement sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Selon ce texte, pour être décent un logement doit remplir différentes conditions relatives à sa surface, à ses éléments d’équipement et de confort, mais aussi à sa sécurité et à sa salubrité. Concernant les problèmes d’humidité, le décret prévoit notamment que «les menuiseries extérieures et la couverture, avec ses raccords et accessoires, doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation», que «la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires», et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation permettent «un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements».

Quant aux pièces principales, elles doivent bénéficier d’un «éclairement naturel suffisant» et d’un «ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre». Si le logement ne satisfait pas à ces critères, le locataire peut exiger que des travaux de mise en conformité soient effectués dans les meilleurs délais, aux frais du propriétaire. À défaut, il peut saisir le tribunal d’instance dont dépend son logement. L’appréciation par les juges du respect de ces éléments se fait au cas par cas. Par exemple, ils considèrent qu’un studio en sous-sol avec un vasistas donnant sur le garage d’une maison ne bénéficie pas d’un éclairage naturel suffisant, ni d’une ouverture permettant un renouvellement adapté de l’air. Par conséquent, le logement n’est pas décent et doit faire l’objet de travaux d’adaptation. De manière générale, lorsque les expertises montrent que les moisissures sont dues à l’existence de défauts techniques (ponts thermiques, insuffisance d’isolation des combles, ou des murs, etc.), le bailleur est tenu de faire des travaux ou d’indemniser le préjudice, dit de jouissance normale des lieux, subi par le locataire.

L’entretient du logement

Le propriétaire est tenu de faire certaines réparations qui lui sont réclamées, mais le locataire a également une obligation d’entretien et de réparation non négligeable. Si les traces d’humidité constatées proviennent en tout ou partie d’un manque d’entretien, la responsabilité du bailleur sera réduite d’autant. Par exemple, un locataire n’ayant jamais fait entretenir la chaudière et se chauffant exclusivement au poêle à pétrole, un mode de chauffage accélérant le phénomène de condensation, a été tenu pour responsable des problèmes d’humidité. Toute la difficulté est donc, pour les juges, de faire la part des choses entre le comportement du locataire et celui du propriétaire afin de déterminer lequel des deux a été négligent.

Relancez votre propriétaire

Si vos appels téléphoniques n’ont pas suffi à faire prendre conscience au propriétaire qu’il doit rapidement faire réaliser des travaux, envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Précisez, qu’à défaut d’accord ou de réponse, vous saisirez le tribunal d’instance pour lui demander d’ordonner la réalisation des travaux et la consignation des loyers jusqu’à la réalisation de ceux-ci. Le bailleur a 2 mois pour vous répondre. Si vous ne faites pas cette mise en demeure, votre action en justice sera irrecevable.

Constituez votre dossier

Joignez à votre mise en demeure les documents prouvant à votre propriétaire que votre logement n’est pas décent. Devant les juges, ce sera aussi à vous de prouver que le logement ne répond pas aux critères de décence posés par la loi. Pour cela, photographiez régulièrement l’étendue et l’avancée des dégâts. Si cela vous provoque des problèmes de santé, faites établir des certifi cats médicaux l’établissant. Demandez des voisins ou amis de rédiger une attestation, témoignant que vous chauffez et entretenez normalement le logement. Il est également possible de faire appel au service d’hygiène de la mairie, qui constatera d’éventuelles infractions au règlement sanitaire de la commune. Mais rien ne vaut un constat d’huissier (les honoraires sont libres dans ce domaine). Gardez un double de vos courriers et des pièces que vous adressez à votre bailleur. En cas de contentieux, vous devrez en effet prouver que vous l’avez bien alerté de la présence de traces importantes d’humidité ou de la défaillance de certains équipements (la chaudière, par exemple).

La commission de conciliation

Si votre propriétaire ne répond pas à votre mise en demeure dans les 2 mois, ou s’il refuse de faire les travaux, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, structure paritaire composée de représentants d’associations de locataires et de bailleurs. Cette étape est gratuite et facultative. Autrement dit, vous pouvez vous en aff ranchir ou saisir, en parallèle, le tribunal d’instance. Pour saisir la commission dont vous dépendez, adressez-lui un courrier et vos pièces justificatives par LRAR. un annuaire des différentes commissions est disponible sur service-public.fr. Dans la plupart des régions, son secrétariat est assuré par la direction départementale de l’équipement (DDE). À Paris, c’est par la préfecture. Au moins 15 jours avant la date retenue, la commission vous convoquera avec votre bailleur à une séance de conciliation. Si vous parvenez à un accord vous signerez un document avec votre bailleur qui aura valeur de contrat. Dans le cas contraire, la commission rendra un avis (dans un délai maximal de 2 mois à compter de sa saisine par courrier), que vous pourrez remettre au tribunal. Mais le juge n’est pas obligé de suivre cet avis

Saisissez le tribunal d’instance

Si vous n’êtes pas parvenu à un accord amiable avec votre propriétaire, vous devrez aller en justice pour obtenir la réalisation de travaux à ses frais. Ne faites pas réaliser de travaux avant d’avoir obtenu l’accord écrit préalable de votre propriétaire sur leur nature et leur montant, ou bien un jugement vous y autorisant. vous risqueriez, en eff et, de vous voir ordonner une remise en état s’ils s’avéraient inutiles ou excessifs. En matière locative, le tribunal d’instance de la localité où est située l’habitation louée est seul compétent, quel que soit le montant du litige.

L’intervention d’un avocat n’est pas obligatoire, mais elle peut être souhaitable, selon la complexité de votre dossier. vous devez, en principe, assigner votre propriétaire par l’intermédiaire d’un huissier ou d’un avocat si vous en prenez un. Si le litige porte sur une somme d’argent ne dépassant pas 4000 €, il est possible de saisir le tribunal par une simple déclaration au greffe, pour laquelle il n’est besoin ni d’huissier ni d’avocat. Mais, pour un différend concernant la décence d’un logement, la demande, qui consiste à réclamer des travaux, n’est pas forcement chiffrable. C’est pourquoi, nous vous déconseillons de choisir la voie de la déclaration au greffe, car votre recours pourrait être jugé irrecevable. Mieux vaut donc utiliser la procédure d’assignation.

Le juge déterminera, au vu de votre dossier et d’une éventuelle expertise judiciaire, les travaux à réaliser pour rendre le logement conforme aux prescriptions légales, et le délai de leur exécution. Le juge a aussi la possibilité d’ordonner la réduction du montant des loyers, la suspension de leur paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à exécution des travaux. Il peut également condamner le bailleur à payer une astreinte par jour passé sans travaux. Enfin, le juge peut condamner le propriétaire à vous verser des dommages-intérêts, selon le trouble de jouissance que vous aurez subi. Parfois, mais c’est rare, le bail doit être résilié (avec des indemnités pour le locataire), parce que la mise en conformité du bien s’avère techniquement ou financièrement impossible pour le propriétaire. Mais, dans tous les cas, le juge refusera une demande de relogement, celle-ci n’étant pas une obligation pour le bailleur, même si le logement loue n’est pas décent.

Si les sommes en jeu excèdent 4000 €, vous avez un mois pour faire appel, à compter de la signification du jugement par huissier. La cour d’appel a la possibilité de réexaminer entièrement l’aff aire. En dessous de 4 000 €, votre seul recours sera devant la Cour de cassation. Mais elle vérifi era seulement que les magistrats ont appliqué la bonne règle de droit et la bonne procédure.

source : figaro

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